郑州商圈大起底,买房如何傍大腿

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最近上班，不少朋友手里都多了一杯耀目蓝，独特的luckin咖啡的标志让人印象深刻，拿在手里充满了时尚感。作为咖啡界最新崛起的大咖，luckin选中郑州，正是看中了它巨大的人口红利和未来的消费潜力。

而随着郑州在商业战场上的持续发力，越来越多的大品牌进驻各大商场，占领和吸引着我们的眼球。

逐商圈而居，与繁华为邻。今天，我们来重点盘点一下郑州的几大中心商圈，他们聚集着郑州最旺盛的人气，走在时尚的前端，同时，当然也有着足堪媲美其人气的房价数据。商圈周边房价如何？追逐生活便利的人们，如何保持生活和繁华的完美距离?

从商战到七大购物中心

“中原之行哪里去，郑州亚细亚！”

这是央视最早出现的关于百货商场的广告，广告方正是郑州亚细亚。时至今日，郑州的老一辈居民，仍然记得亚细亚曾经带来的荣光。正如郑州又被称为“商都”，那时，郑州在商界的影响力可以说是举足轻重。从百年德化街开始，郑州的商业辉煌一直到上世纪90年代“中原商战”到达顶峰。

▲90年代郑州商业格局

在那个曾经物资短缺的年代，繁荣着郑州商界的六朵金花，郑州华联商厦、郑州百货大楼、商业大厦、商城大厦、紫荆山百货大楼以及属于股份制企业的亚细亚，为市民生活增添了不少亮色。能在郑州亚细亚逛一圈，是当时流行的谈资，而在这几个百货大厦上班，更是人人羡慕的铁饭碗。

年前后，随着世事变迁，老一代百货大厦逐渐沉寂，昔日弥漫的硝烟也逐渐消散。随后，大商、丹尼斯等百货业的新贵又趁势兴起，近年来万达、华润等一线商业开发商先后进入郑州，引入了新的购物中心的概念。郑州开始形成新的商业格局。

▲如今郑州商业中心圈

目前，郑州已经形成了七大商圈，如花园路商圈、二七商圈、CBD商圈、锦艺城商圈等，每个商圈都各有特色，凭借着自身的独特魅力，吸引了不少购物者。在郑州，“看美女去国贸”，“想省钱去二七”，已经成为普通白领默认的不成文的规矩。

从整个郑州的视角来看几大商圈，二七区是整个郑州最早兴起的商业福地，如今在郑州的整个商业格局中，仍然保持着影响力，传统的行政区金水区也紧随其后，代表项目国贸、大商新玛特积聚了郑州最年轻时尚的人群。还有老城区中原区，也已经形成锦艺城和中原万达二分天下的格局。郑州的四大主城区，唯有管城区，在商业发展上的进度略有迟缓。

这里重点要提二七商圈。“河南商业看郑州，郑州商业看二七”。这个聚集了丹尼斯大卫城、万象城、二七广场的超大商圈，可以说是郑州的一张名片，同时也是郑州有文化、历史的商圈。随着太古里在二七广场的正式落定，依托百年德化，二七区在商业发展卯足劲头，计划通过改造升级，打造郑州的第一商圈。

而几个年轻的区域，在商业的发展上也可圈可点。比如近2年连开两个大型购物中心的郑东新区。十年之前，被许多人称为鬼城的郑东新区，如今已经成为了郑州高端商务区和富人区。河南本土巨头丹尼斯率先进驻、熙地港和新田的开业，为郑东新区导入了大量的人气，这座新城商圈的繁荣之势已经可以预见。

还有万达、万科连续入驻、发展势头很猛的惠济区、商业影响巨大的宜家也已经确认落子惠济区，甚至曾经被称为“高新村”的高新区，也开业了朗悦公园茂，开始摆脱商业落后的头衔。而近些年，经开区也加快了综合性购物商场的布局。

随着未来郑州商业的发展，郑州目前的商业，也正在由区域集中化转向分散化，商业综合体也正逐渐向“个性化、主题化、体验式”方向发展。

小区距离商圈多远合适？

在房地产市场，一直有个说法是“跟着商圈买房”。市场调研表明，有63%的购房者把周边购物方便作为买房的重要选择条件。

常规来看，热门商圈周边人气不用说，配套成熟，地段较佳，居住方便。可是，在闹市区居住一段时间你就会发现，晚上车辆鸣笛声以及人流嘈杂声会不断地干扰人的睡眠。而且，空气污染、巨大人流量带来的交通拥堵和治安问题，极易影响我们的生活质量。

那么，繁华与生活理想的距离是多少呢？

亚里士多德曾说过“人们为了生存而来到城市，为了生活得更加美好而居留于城市。”同样地，人群聚集地形成了商圈，而商圈也吸引了更多人居住于此。聚集效应下，多数人的选择可以帮我们解答这个问题。

▲人口密集区地图

通过研究郑州人口密集区，我们发现4个聚集地与四大商圈相呼应，从这4大密集区里，我们找到了理想中的“距离”。

紫荆山人民路中央区。

▲二七商圈示意图

这个区域的人口大多数来自流动人口，主要是旅游人口、交通人口以及目的性消费人口。该区域距离二七商圈约直线距离约米。

2.曼哈顿银基王朝东片区。

▲曼哈顿、CBD商圈示意图

这是郑州目前人口最为密集的区域。北起未来花园，经过协和城邦，路过曼哈顿、银基王朝、金林大观以及未来的融创金水府，南接未来国际，这是一片巨大的人口居住区，距离丹尼斯七天地大约米。

3、蓝堡湾北部区。

▲花园路农业路商圈示意图

这个片区以恒大名都、天骄华庭、万达广场、蓝堡湾四大大体量住宅项目为中心形成了一个巨大的人口密集区。距离花园路关虎屯商圈直线距离约米。

4.大学路沿线西部区。

▲二七万达商圈示意图

这里是郑州老城区，这个片区聚集了升龙开发的升龙天玺、升龙国际中心等区域，还有古玩城沿线的一些房源，距离万达商圈直线距离约米。

3千米的范围，正是一个商业中心的核心辐射区，而方圆米到米的范围内，生活的宁静与都市的繁华保持着恰如其分的距离，一侧繁华无忧，一侧宁静致远，正是我们最大化享受商圈利好的居所。

商圈会对房价带来哪些影响？

商业配套与我们的生活息息相关，周边居民无需再车马劳顿，一站式的生活能够有效提高生活质量，减少生活成本。居住的环境紧靠大型商业配套，改变的是这座城，更是我们的生活。

众人追捧下，当一个商业中心凭借自身影响力聚合人气与消费力，成为城市商圈的同时，所在区域的房价也难免跟着水涨船高。这里可以参考大型商业综合体惠济万达开业前后，周边房价的变化。

▲惠济万达周边房价变化图

年11月，惠济万达广场开业，19万㎡的商业体量聚合了万达国际影城、丹尼斯、苏宁易购、孩子王等众多知名品牌入驻，彻底结束了惠济无商业的历史。

在年9月到年3月，惠济万达开业前后的时间段里，惠济区均价增长22个百分点，周边小区中，正商林语溪岸增长50个百分点，天伦庄园增长27个百分点，民安北郡增长45个百分点，均高于惠济区均价增长幅度。由此可见，商业繁华对于房价涨幅有着不可忽视的促进作用。

也正是如此，商圈周边的房价大多要高于其他区域。这里可以参考郑州5大成熟商圈周边1千米到3千米范围内的二手房价格。

▲商圈旁房价参考示意图

▲商圈房价数据表

上图数据由贝壳交易平台产生，通过将花园路农业路、曼哈顿、火车站、熙地港、中原万达、惠济万达几大成熟商圈房价与所在区域区域做对比，我们发现：

惠济万达牢牢把着大北区，熙地港硬硬挺着大东区，万达稳稳守着大西区，还有中心城区那么多的商业中心，每个成熟商圈附近房价均高于所在区域均价。

不同的是，靠近政府规划的新区，商业布局更为合理，所以商圈的影响力更大，相反，在老城区内，商圈周边小区较为老旧，城区规划较为落后，而且商业中心带来的噪音污染、交通拥堵等不利影响会被放大，周边的居住体验相对较差，所以商圈对房价的拉升作用相对较小。

由此可见，新商圈在哪里崛起，哪里的经济就能快速活跃起来，不仅能为周边局面带来生活的便利，更能带动房价的上涨。

一个商圈改变一座城，每一个商圈的兴起与演进，都是城市发展的缩影，如同树木年轮一般，见证城市发展的风云变迁。与此同时，它们也在改变我们的生活，影响着大家对置业区位的选择，对于房价有着不可忽视的作用。

找房路上，如果你还在犹豫，不知道究竟该买哪里的房子，倒不如跟着商圈去买房吧！

最后，我们给大家来一个复盘：

1.品牌商家的齐聚造就了不同区域的商业神话，成为商业运营的标杆，更成为老百姓最喜欢的商业中心，影响着大家对置业区位的选择。

2.1千米——3千米是商业与住宅较为理想的距离。在这个范围内，既可以享受商圈的便利，又可以避开巨大人流量带来的干扰。

3.商圈的存在对于房价涨幅有着不可忽视的促进作用，而且越是新城区，受其整体规划的作用，影响力越大。

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